各土地评估会员单位：
为了进一步提高各土地评估会员单位评估技术的规范性、科学性、严谨性，根据2024年3月27日青岛市土地评估工作座谈会的会议精神，协会评估专业委员会于4月8日组织有关土地评估会员单位及单位负责人召开了土地评估技术研讨会，针对目前土地评估存在的技术问题进行了讨论，共同研究达成共识，形成《青岛市土地评估技术指引（试行）》，现予以发布，望各评估会员单位参照执行。
特此通知。
附件：《青岛市土地评估技术指引（试行）》
青岛市房地产经纪机构行业协会
二〇二四年四月十二日
第一条 为规范本市土地评估活动，保证土地评估质量，根据中华人民共和国《资产评估法》《土地管理法》以及《城镇土地估价规程》等法律法规、相关估价标准制订本指引。
第二条 本指引适用于本市行政范围内宗地评估和咨询活动，以及土地评估专业委员会对土地评估报告的评审活动。
第三条 各土地评估机构应按照本评估指引的要求，独立、客观、公正地开展土地评估工作，确保评估质量。
第四条 土地评估方法有公示地价系数修正法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、收益还原法等。选用评估方法时，应根据评估目的、估价对象状况及其所在区域的土地市场状况，对各评估方法进行适用性分析，选用适用的方法进行评估。
第五条 公示地价系数修正法可选用基准地价系数修正法和标定地价系数修正法。
基准地价系数修正法适用于政府已公布基准地价且具有完备的基准地价修正体系的区域，所采用的基准地价应具有现势性，待估宗地的估价期日距基准地价期日一般不超过3年，使用超过3年尚不足6年的基准地价进行评估时，应在估价报告中解释使用基准地价系数修正法的必要性及该基准地价体系的适用性，超过6年的不能使用。
标定地价系数修正法适用于政府已公布标定地价，所采用的标准宗地与待估宗地应位于相同或类似区域且具有可比性，标定地价应具有现势性，待估宗地的估价期日距标定地价的期日一般不超过1年，超过1年的，需进行适用性分析。
第六条 采用市场比较法评估时，比较实例应达到3个（含3个）以上，且估价期日距比较实例的交易日不超过3年；比较价格可采用土地单价或楼面地价进行修正；市场比较法因素修正体系与基准地价因素修正体系宜有所区别；确定比较实例时，比较实例与待估宗地土地条件基本一致，优先选用同一级别的正常交易实例，可以选用相邻地区及类似地区或属同一供需圈内的正常交易实例。
第七条 采用剩余法评估时，不动产交易价格应依据客观交易价格，注意区分广告价格与客观交易价格及单户价格与楼盘整体价格的差异。同一区域相邻地块同时进行评估时，需综合考虑开发周期的一致性。利息率采用同期贷款市场报价利率（LPR）为定价基准，考虑国家和地方信贷政策要求及贷款风险状况综合确定。土地评估时需关注特殊影响因素，综合考虑装配式建筑及绿色建筑等对建设成本的影响。
第八条 采用成本逼近法评估时，初步测算土地价格后，应根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行其他因素修正确定土地价格。当土地增值是以有限年期的价格与成本价格差额确定时，不再另行年期修正；当土地增值是以无限年期的价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一并进行年期修正。
第九条 采用收益还原法进行评估时。房屋现值应根据估价期日的同类建筑物的建造成本费用，结合房屋的物理、经济和功能的退化状况，选用适当的折旧方法确定。在确定土地还原率时，应注意不同土地权利、不同土地用途、不同区位、不同土地使用年期及不同时期的土地之间还原率的差别。
第十条 地价确定时，应说明不同估价方法和测算结果进行增值或减值调整的原因，阐述各方法及权重选择的依据。
第十一条 对于评估指引试行期间发现的问题，协会将适时组织讨论研究，进一步修订完善，建立动态研究反馈调整机制。
第十二条 本指引由青岛市房地产经纪机构行业协会评估专业委员会负责解释。
第十三条 本指引自发布之日起试行，有效期一年。
