12.   承租住房前需要注意哪些事项？

一是了解区域住房租赁市场情况。住房租赁市场因供求关系等因素变化存在一定的波动，同一城市不同区域的供求、租金水平也有差异。承租住房前，应首先了解一下当前住房租赁市场情况，选择合适时机、区域，承租住房。

二是了解出租人情况。出租住房有住房所有权人本人出租、住房租赁企业出租、房地产经纪机构代为出租、承租人转租等几种情况。住房所有权人自己出租的，要注意查看其是否为不动产权证书（房屋所有权证）上载明的所有权人；住房租赁企业出租或者房地产经纪机构代为出租的，要核实该机构是否在当地住房城乡建设（房产）主管部门备案；承租人转租的，要注意查看其租赁合同中是否有出租人同意转租的约定。

三是了解周边同类型住房的租金水平。住房租金水平相对比较透明，承租住房前，可在主管部门、行业组织网站或大型房地产经纪租赁机构网站、APP 上了解市场租金水平。对于租金明显低于周边同类型住房租金水平的，要提高警惕，克服贪图小便宜心理，避免财产遭受损失。

 

13.   从哪能找到出租的住房？

寻找出租住房的渠道主要有两个，一是线上寻找，另一个是线下寻找。

线上寻找，是通过房地产交易、房地产经纪机构、住房租赁企业的网站或者下载其APP 查找。交易平台或经纪机构、住房租赁企业的 APP 使用起来也很方便。可根据自己的需求，输入拟选择的租房区域、可以接受的租金水平以及偏好的房间朝向等信息，从筛选合适的房源。部分平台、APP 还有 VR 看房功能，可以节省很多时间和精力。

线下寻找，主要是直接到房地产经纪机构门店或者住房租赁企业服务场所问询、查找待出租的住房。

 

14.   直接从出租人那承租住房，与通过房地产经纪机构承租住房，哪种方式更好？

这两种方式各有利弊。

承租出租人直接出租住房，优点是无需支付中介费。缺点是：房源发布信息的渠道分散，需要花费很多时间精力寻找；承租后，如出现家具家电维修、后期押金问题发生纠纷，需要自己花费很大的精力去解决。

通过房地产经纪机构承租住房，优点是一些大型、规范的房地产经纪机构拥有充足的房源信息，房地产经纪人员对房屋的户型、朝向、权属状况、交通便利程度、周边环境等较为熟悉，能够为承租人提供专业服务，在较短时间内根据承租人需求匹配合适房源。缺点是需要支付一定的中介费，一些经营不规范的房地产经纪机构及人员侵犯承租人权益的情形也时有发生。

 

15.   租金明显低于市场水平的住房，可以承租吗？

住房租金水平一般相对比较稳定，当然也有个别出租人为尽快出租，降低租金水平的情况。但如果租金明显低于市场合理水平的，承租人一定要详细了解情况，不要贪图便宜，轻易相信，以防上当受骗，落入“租金贷”等圈套。

 

16.   可以承租共有产权的住房吗？

承租人可以承租共用产权的住房。但需要注意的是，已购共有产权住房出租的，需要共有权人或代持机构的同意。以北京为例，买房人应在代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。出租所得租金收入按照买房人与代持机构所占房屋产权份额比例进行分配，具体内容应在合同中约定。

相关法律法规依据：民法典第四百七十条、第七百零四条。

 

17.   设立居住权的住房可以出租吗？

不可以出租，但是当事人另有约定的除外。居 住权是为了满足生活居住的需要，根据合同的约定 在他人所有的住宅上享有的占有和使用的权利。居 住权是独立于土地使用权、房屋所有权的用益物权。居住权可以理解为单纯给居住人设置的一个物权 类型。居住权不得转让、继承。

相关法律法规依据：民法典第三百六十六条、第三百六十九条。

 

18.   租赁住房一定要签书面形式的租赁合同吗？

是的。租赁住房无论是长租或是短租一定要签订书面的租赁合同。一是，签订书面合同是法律规定。住房属于房屋，城市房地产管理法规定，“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同， 约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务”。二是，签订书面合同可有效保护承租人。在租赁过程中，承租人通常处于弱势地位，一旦产生纠纷，通常需要依据约定即租赁合同进行调处，而口头约定存在难以取证、难以判别是否属于最终约定等问题，仅靠口头约定，承租人的利益难以得到充分保护。因此， 住房租赁应当签订书面的租赁合同。

相关法律法规依据：城市房地产管理法第五十四条。

 

19.   签订住房租赁合同时承租人需要注意哪些问题？

签订住房租赁合同时，承租人需要注意的事项有：

一是使用规范的住房租赁合同。承租人可以通过当地住房城乡建设（房产）主管部门、行业组织官网下载和使用房屋（住房）租赁合同示范文本。如出租人拒绝使用的，要重点注意出租人提供的住房租赁合同内容与房屋（住房）租赁合同示范文本内容的差别。出租人口头承诺等内容应写入租赁合同中，对违约责任、押金退还约定要清晰，切勿在空白合同上签字盖章。

二是查看出租房及出租人的相关材料。核查出 租房屋的不动产权证书（房屋所有权证）等证明房 屋所有权归属的证明材料原件、出租人本人身份证。如承租他人转租的住房，还需要转租人提供其承租 该住房的合同，经核实无假后方可签约。合同应写 明租期及承租住房的地址等内容，确保合同填写的 地址与房屋所有权归属证明上保持一致。

三是谨慎选择租金支付方式。承租人对租金支付期限和支付方式等条款要特别注意，尽可能约定按月或按季度支付租金，避免一次性支付较大额度房租，降低自身权益受损的风险。

四是租赁合同内容要详细。除租金、押金、租期外，以下内容也宜在租赁合同中明确：出租人的

信息及紧急情况下的联系方式；住房内的物品数量及状况；水、电、暖气、物业费、天然气、网络等费用承担人及缴费账户信息；正常情况下，租赁期间出租人进入住房时间、频次等。

五是及时办理租赁合同网签备案。已开通网上签订租赁合同的，应当选择在住房城乡建设（房产） 主管部门或其认可的网上签订。尚未开通网签的， 签订租赁合同后，应及时向住房城乡建设（房产） 主管部门备案。

此外，承租过程中应注意留存资料证据。在承租过程中，承租人都要注意留存好关键证据，如租赁合同、转账记录、微信短信记录、广告宣传资料等。如发现房地产经纪机构、住房租赁企业或房地产经纪从业人员有违法经营行为的，可直接向行业主管部门、市场监管部门或行业组织投诉举报。同时，留存的有关证据，是承租人在发生租赁纠纷后主张合法权益的重要依据。

 

20.   住房租赁合同都是一年起签的吗？

不是。法律规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。在遵守上述规定的前提下，住房租赁的具体租赁期限由出租人与承租人协商确定。一般情况下，出租人与承租人签订一年期的租赁合同较多，也形成了一定的交易习惯。通常情况下，如果租期低于一年的，租金可能会提高。

相关法律法规依据：民法典第七百零五条。

 

21.   如何预防出租人“一房多租”？

承租人预防出租人“一房多租”的措施主要有： 一是签订租赁合同后及时入住租赁住房。二是签订住房租赁合同后及时向住房城乡建设（房产） 主管部门备案。三是选择房地产经纪机构承租住房或者承租规范的住房租赁企业出租的住房。四是在租赁合同中明确约定不得“一房多租”并明确违约责任。在若干住房租赁合同均有效的情况下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（1）已经合法占有租赁房屋的；（2）已经办理登记备案手续的；（3）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。

相关法律法规依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条。

 

22.   入住承租的住房前需要核查哪些事项？

承租人入住前需要核查的事项主要有：

一是核查地址。核查承租的住房地址与租赁合同中标明的地址是否一致。

二是核查住房设施设备情况。与出租人或其委托人共同逐项检查门、窗、墙面、地面是否有损毁情况；租赁合同标明的其他设施设备是否存在、有无损坏。如有缺失、损坏，应拍照留存，并要求出租人补充、维修。

三是核查水、电、燃气等使用情况。对水费、电费、取暖费、燃气费、物业费、网络费、有线电线费等逐项核对，如出现欠缺等情况应及时取证， 并要求出租人补缴。

此外，承租人如有与他人有共用的空间，还应了解共用空间的位置、使用要求等。

 

23.   住房租赁合同约定的入住日期与起租日期是否必须一致？入住日期推迟，起租日期是否可以顺延？

入住日期是承租人实际进入租赁住房的日期。起租日期是租赁合同中约定开始计算租金的日期。通常情况下，入住日期与起租日期是一致的，但有些出租人会给承租人几天时间，用于搬家、整理房间，这几天不收取租金。因此，这种情况下，入住日期与起租日期不同。

因承租人自身的原因，如不能在约定的日期入住，想顺延起租日期的，应当及时告知出租人，并与出租人变更租赁合同的相关条款。

 

24.   租房时一定要支付押金吗？

我国法律对承租住房是否要支付押金没有强制性规定。通常情况下，出租人会要求承租人支付一定数量的押金。“押金”作为承租人承租住房的保证金，如承租人损毁、损坏住房、家具的，或者有拖欠的水费、电费等费用的，在退租时，出租人通常会直接从押金中扣除相应的费用。